[유형 자산 재평가] 대주주 관점 유형 자산 재평가 득과 실

 

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[DBR] 부동산 자산재평가는 ‘양날의 검!’ 제일모직의 포기결정엔 이유가 있다

 

 

1. 유형자산재평가

- 회사가 보유하고 있는 부동산 (토지, 건물 등)의 장부가치를 시장 가치로 재평가하여 반영하는 것

- 특정 주기로 재평가를 해야하는 의무 없음. 다만 시가와 원가 차이가 클 경우 시가 평가 후 조정하는 것

- 유형자산 모두를 재평가해야하는 의무 없음. 건물, 기계, 토지 등 일부만 재평가 실시해 반영 가능

: 보통 건물/기계는 시간이 지날수록 감가상각 등으로 시가가 떨어지므로(원가법 적용), 토지만 재평가(재평가법 적용)

: 토지 재평가시 일부 토지만 재평가는 불가능하고 '모두' 감정평가해서 반영해야 함

- 평가시 자산 / 자본 계정의 변화. 자산: 토지 장부 금액 증가 / 자본 : 기타포괄손익누계액 증가

: 손익계산서상 '기타포괄손익'으로 분류, 당기순이익에는 영향 X

- 회계정책 변경시 보통은 전기재무제표도 소급해 수정 반영함. 그러나 유형자산 재평가는 당해연도에만 반영

- 2011년부터 IFRS 도입하면서 유형자산 재평가 시작(이전에는 허용 X)

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2. 유형자산재평가의 효과

(긍정)

- 부채비율의 감소 (분모인 자본이 늘어나게 되므로(부채비율=부채/자본))

: 부채비율 감소 -> 신용평가등급의 상승 -> 은행 차입 이자율 감소(자산담보가치가 올라가므로)

- 일반적으로 자산재평가는 청산가치를 높인다는 의미로 받아들여지므로 주가가 단기적으로 상승

(PBR이 낮아져서 저평가 주식이 되는 효과가 있음)

 

(부정)

- 한편 부채비율은 재무 구조를 나타내는 여러 지표들 중 '일부'일 뿐

(ex. 유동부채/당좌자산, 유동부채/영업현금흐름, 유동부채/잉여현금흐름, 이자보상비율(=이자비용/영업이익) 등)

- Fundamental은 변하지 않은채 부채비율만 낮아지는 것은 영업능력이나 생산성과 무관

-> 그래서 부채비율만 낮아졌다고 실제로 신용등급이 높아지는 것은 연관성 적음

: 신용등급에는 '현금창출능력'이 중요

- 은행 차입 이자율은 담보의 장부가치가 아닌 '시장가치'로 측정하므로 자산재평가 유무는 영향 적음

: 은행이나 2금융권에서는 기계적으로 부채비율이 낮아지면 이자율을 낮추기도 함

 

- 장부가액 상승시 감가상각비도 비례적으로 상승함. 이에 따라 세전이익이 그만큼 감소

: 감가상각비는 '손금불산입'으로, 세금은 줄어들지 않음 -> 당기순이익도 감소

: 이를 해결하는 방법으로 '유형자산 내용년수를 늘리는 것'. 실제로 이 방법 많이 사용함

 

- ROA, ROE 계산시 분모가 되는 자산과 자본이 늘어나게되면 수익성이 하락하는 것으로 표시됨

- RIM=Residual Income Model에 따르면 자산재평가시 현재 자본의 가치는 더 크게 표시되나, 미래 초과이익은 작게 표시됨

-> 이익 수준이 낮아진다는 것은 주가의 하방 압력으로 작용할 수 있음

: PBR과 PER 각각에 미치는 영향이 달라서 산업/기업 특성별로 검토해보고 판단해야 함

 

- 자산 평가는 원가모형과 재평가모형 2가지 존재. 재평가모형을 선택=자산가치 재평가 실시의 의미

: 장부가와 시가 사이 상당한 차이(20%정도)가 있다면 의무적으로 계속 재평가를 해야하며, 계속 의무적으로 반영해야함

: 만약 재평가시 자산 가치가 상승하면 기타포괄손익으로 당기순이익에 반영X, 하락하면 당기순이익에 반영O

: 재무제표의 변동성이 커지게 됨 -> 주가나 차입이자율에도 영향

 

3. (삼성물산 합병전) 제일모직의 자산재평가 포기 이유

- 대주주 입장에서는 제일모직의 주가는 높을수록 유리

: 삼성물산과 합병시 대주주, 그중에서도 상속받는 이재용 회장의 지분 비율이 높은 회사의 주가가 높은 것이 대주주에게 유리

: 이재용 회장의 지분비율이 높은 제일모직의 주가가 높아야 함

: 자산재평가를 실시하지 않음으로서 이익의 훼손 정도를 최소화하고, 장기적인 관점에서 주가를 높이겠다는 의미